当前住宅物业管理的困境、原因与对策探讨

当代物业管理从上世纪80年代初引进借鉴香港的管理模式开始，经历20多年的发展，已从对小区、写字楼楼的管理发展到各类不同物业逐步渗透到千家万户，管理广度与深度不断扩大，总体水

　　平不断提升，并正逐步实现社会化、专业化、市场化、一体化，成为重要的第三产业，进入了一个平稳发展的阶段。但与此同时，随着物业管理市场的发展也逐渐暴露出各种问题，并引发许多的矛盾与纠纷，特别是在住宅物业管理方面。从另外一个角度讲，当前住宅物业管理进入平稳期的同时，也进入了一个停滞期，发展受到诸多制约，甚至可以说是遇到瓶颈，走进了困境。本文拟作抛砖引玉，就当前住宅物业管理矛盾纠纷的困境、原因与对策做一个探讨，以期各位物业管理专家志士为住宅物业管理的进一步发展集思广益、出谋划策、铺设出路。

织梦好，好织梦

　　目前制约住宅物业管理发展的主要问题有：业主自治机制的建立与规范（业主委员会的成立、审查、运作、权责利的界定）、招投标机制的建立与规范（招标、投标的审查与监督，评标的规范），物业管理权的移交接管（新旧物业公司的协调、政府部门的介入、法院受理与执行的时效）、物业管理费用问题（物业服务费的标准与服务质量，专项维修资金的归集与使用、停车场收费的归属）、建设单位的遗留问题（侵占配套建筑和设施，隐瞒或擅自修改规划、临水临电）、物业管理纠纷解决及行政执法问题（纠纷处理及解决机制的建立与完善、行政执法的程序与效力）等。由于这些问题的存在与长期未能完善解决，造成了当前住宅物业管理的的矛盾纠纷突出甚至激化。

　　究其原因，住宅物业管理可从以下两个角度来分析：

　　（一）住宅物业管理的社会客观性原因

　　首先是深层次方面的原因。社会经济条件与市场机制的滞后，物业管理法律法规的不健全，国家法规与地方法规的矛盾，行政处罚权与行政执法力度的缺乏，司法程序的繁琐与执法的困难，房管、物价、税收、工商、水电等主管部门的职权不清与配合不力，这些都影响了住宅物业管理体制的健全与物业管理市场的有序发展。

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　　其次是主体方面的原因。物业管理的三大主体（群体），都分别因其自身的因素制约了当前住宅物业管理的发展。

　　一是消费群体——住宅业主、物业使用人：当前许多住宅业主、物业使用人尚未建立起成熟、正确的物业管理消费观念，对于物业管理的认识还有很大的不足。实践中，在整个社会尚有相当一部分业主不能接受现在的物业管理模式，有的视为房地产开发建设的附属行为，有的仍以旧时公有房屋管理修缮制度的方式看待，于是对物业管理或有所抵触、或漠不关心、或任其所为，不懂合法维护自身权益；而另一方面，有些业主则因过度“热心”，或方式不当、或举动过激、或私心为重，不能合理运用权益手段，这些都引发了一定的物业管理矛盾纠纷。

　　二是经营群体——开发建设单位、物业公司：社会主义初级阶段下的信用危机，现代企业的诚信缺失，信用体系的不健全，资质资格的良莠不齐，这些都是物业管理行业发展的障碍。开发商捆绑物业管理销售以及物业公司服务意识不强、违规乱收费、重管理轻服务、违约侵权，则是造成住宅物业管理thldl.org.cn矛盾纠纷的主要诱因。本文来自织梦

　　三是管理群体——政府部门、主管机构：在当前市场机制未成熟完善的情况下，管理群体这“有形之手”应承担很重要的引导、监管作用，但现今有些管理群体从客观与主观方面，还是有很多“不甚作为”的地方，大概有以下这几种形式：

　　“不能为”——法规未赋于其必要的管理、执法、处罚的权力；

　　“不想为”——认为条件时机未成熟或事情未至于非解决不可；

　　“不愿为”——某些工作繁重效果不清吃力不讨好成绩不显着；

　　“不敢为”——担心行为举措损害特殊利益团体影响自身发展。

　　上述这些“不甚作为”使得物业管理的矛盾纠纷无法得到及时与妥善的解决，也是当前住宅物业管理步入困境的客观原因之一。